Antes de formalizar la venta de una vivienda nueva, conviene revisar el permiso de ocupación, la base imponible y las declaraciones que se incluirán en la escritura. Estos elementos permiten evaluar el beneficio de la Ley 546 de 31 de agosto de 2026, que modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974.
La reforma contempla una exención sobre los primeros B/.120,000.00 de la base imponible de la primera venta del inmueble. El análisis debe centrarse en esa operación y sus condiciones, evitando confundirla con otros beneficios relacionados con la vivienda.
¿Cómo se calcula el ITBI con la nueva exención?
La escala aplicable depende de la base imponible total de la transferencia. La tasa correspondiente se aplica sobre el excedente de B/.120,000.00:
| Base imponible de la transferencia | Tratamiento del excedente |
| Hasta B/.120,000.00 | Exento |
| Más de B/.120,000.00 hasta B/.130,000.00 | 0.50 % |
| Más de B/.130,000.00 hasta B/.150,000.00 | 1.00 % |
| Más de B/.150,000.00 hasta B/.170,000.00 | 1.40 % |
| Más de B/.170,000.00 hasta B/.190,000.00 | 1.60 % |
| Más de B/.190,000.00 hasta B/.200,000.00 | 1.80 % |
| Más de B/.200,000.00 | Régimen general sobre el excedente |
La ley utiliza una tasa según el rango de la base imponible; no establece un cálculo acumulativo por tramos.
Ejemplo con una base imponible de B/.150,000.00
Suponiendo que la operación cumple las condiciones del beneficio:
- Base imponible: B/.150,000.00.
- Porción exenta: B/.120,000.00.
- Excedente: B/.30,000.00.
- Tasa correspondiente: 1.00 %.
- ITBI resultante: B/.300.00.
Este ejemplo es un cálculo ilustrativo. Antes de utilizarlo en una transacción, debe confirmarse la base imponible legalmente aplicable, sin asumir que coincide automáticamente con el precio anunciado.
Una revisión de tributación doméstica puede ayudar a validar el cálculo antes del cierre.
Plazos y documentación para aplicar el beneficio
La regla general exige formalizar la venta dentro de los dos años desde la expedición del permiso de ocupación. El régimen transitorio contempla treinta meses para permisos anteriores a la vigencia de la ley, cumpliendo las demás condiciones.
El vendedor debe declarar bajo juramento en la escritura la condición de vivienda nueva, la primera venta y el cumplimiento del plazo, e identificar el permiso. No se requiere certificación de exclusión de la DGI, pero debe reportarse el beneficio mediante los mecanismos que esta establezca.
Prepare el expediente antes de fijar el cierre
Recomendamos reunir:
- El permiso de ocupación y sus datos de identificación.
- Los antecedentes de titularidad y transferencia.
- La promesa de compraventa.
- El proyecto de escritura pública.
- El cálculo de la base imponible y del impuesto.
- El respaldo del reporte correspondiente.
Organizar estos documentos con anticipación facilita detectar diferencias entre el calendario comercial del proyecto y las condiciones fiscales de la operación.
El equipo de bienes raíces de LAC Legal puede coordinar la revisión contractual y documental de la compraventa.
Qué deben revisar promotores y compradores
Para los promotores, recomendamos llevar un control por unidad que identifique la fecha del permiso, el estado de la venta y la fecha prevista de formalización. Esto permite priorizar la revisión de operaciones próximas al vencimiento del plazo.
Para los compradores, conviene solicitar un desglose de los costos de cierre y revisar las cláusulas sobre impuestos antes de firmar.
La reforma declara nulas las estipulaciones que impongan al comprador el pago, reembolso o asunción del ITBI que legalmente corresponda al vendedor.
Una revisión de gestión y cumplimiento tributario puede integrar el cálculo, la escritura y los documentos de respaldo.
Cómo diferenciar este beneficio de otros temas de vivienda
Al preparar una consulta, recomendamos identificar qué aspecto necesita resolver:
| Consulta | Enfoque de la revisión |
| Impuesto al formalizar la primera venta de una vivienda nueva | Ley 546 y tratamiento del ITBI |
| Tributación periódica de una propiedad destinada a vivienda | Régimen del impuesto de inmueble |
| Costo y condiciones del préstamo hipotecario | Financiamiento e intereses preferenciales |
| Comisiones cobradas por una entidad bancaria | Contrato y regulación bancaria |
Para consultar el tratamiento relacionado con la propiedad destinada a vivienda, puede revisar nuestro artículo sobre patrimonio familiar tributario y vivienda principal.
Preguntas frecuentes sobre la exención del ITBI
1. ¿Qué norma debe consultarse?
La Ley 546 de 2026 y el artículo 4 de la Ley 106 de 1974 reformado.
2. ¿Qué debería revisar primero el vendedor?
Recomendamos verificar los antecedentes del inmueble, el permiso de ocupación y el calendario de formalización.
3. ¿Qué debe pedir el comprador antes de firmar?
Un desglose de costos y una explicación del tratamiento tributario previsto para la operación.
4. ¿Cómo puede preparar su consulta un promotor?
Con la documentación de cada unidad, las fechas relevantes y el proyecto de escritura.
5. ¿Conviene revisar el beneficio antes de fijar el cierre?
Sí. La revisión anticipada permite corregir documentos y coordinar los pasos pendientes.
6. ¿Qué hacer si el contrato contiene una cláusula sobre pago del ITBI?
Solicitar su revisión legal antes de asumir ese costo.
7. ¿Cómo organizar un proyecto con varias unidades?
Recomendamos mantener un expediente y un control de fechas por unidad.
8. ¿Qué verificar antes de usar el ejemplo de cálculo?
La base imponible correspondiente y la elegibilidad de la operación.
9. ¿Qué áreas deberían coordinar la revisión?
Las áreas legal, tributaria, contable y comercial responsables de la venta.
10. ¿Cómo mantener respaldo del beneficio aplicado?
Recomendamos conservar conjuntamente la escritura, el cálculo, los documentos del inmueble y la evidencia del reporte.
Revise la exención antes de formalizar su compraventa
Si está desarrollando un proyecto residencial o participando en la primera venta de una vivienda nueva, LAC Tax y LAC Legal pueden ayudarle a evaluar el beneficio y revisar la documentación de la operación.
Solicite una consulta con nuestro equipo.
Contacto especializado: Lic. Raúl González Casatti.
Correo: rgonzalez@lacgrp.com
Fuente normativa: Ley 546 de 31 de agosto de 2026, publicada en la Gaceta Oficial 30601-B.