La morosidad puede afectar directamente la operación y estabilidad financiera de una propiedad horizontal. El incumplimiento en el pago de las cuotas comunes limita los recursos disponibles para seguridad, limpieza, mantenimiento, seguros, reparaciones y otros servicios necesarios para el funcionamiento del inmueble.
En Panamá, la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 establece mecanismos que permiten a las propiedades horizontales gestionar estas situaciones, incluyendo un recargo de hasta el 20% sobre las cuotas dejadas de pagar y determinadas restricciones cuando se cumplen las condiciones legales.
Sin embargo, estas medidas no son automáticas ni ilimitadas. Su aplicación debe respetar la Ley 284, el Reglamento de Copropiedad, las decisiones válidamente adoptadas por los órganos del PH y el debido proceso.
¿Qué establece la Ley 284 sobre las cuotas de propiedad horizontal?
Las cuotas de gastos comunes corresponden a las sumas que cada propietario debe aportar para cubrir gastos relacionados con la administración, conservación, reparación, seguros, mantenimiento, operación y Fondo para Imprevistos de la propiedad horizontal.
La obligación de pagar estas cuotas tiene carácter real y recae sobre la unidad inmobiliaria, independientemente de quién sea su propietario.
Antes de iniciar una gestión de cobro, la administración debería verificar:
- Los periodos efectivamente vencidos.
- Las cuotas ordinarias y extraordinarias aplicables.
- Los pagos y abonos recibidos.
- Los recargos correspondientes.
- Las notas de crédito o ajustes pendientes.
- El fundamento de cualquier cargo adicional.
No todo concepto incorporado a un estado de cuenta es automáticamente exigible. Cada cargo debe contar con un fundamento legal, reglamentario o con la aprobación correspondiente.
¿Se puede cobrar un recargo del 20% por morosidad?
Sí. El artículo 28 de la Ley 284 establece que, cuando un propietario incumple el pago de las cuotas de gastos comunes dentro del plazo correspondiente, se podrá cobrar un recargo de hasta el 20% sobre la cuota dejada de pagar.
¿El recargo del 20% es obligatorio?
No.
La expresión “hasta el 20%” significa que este porcentaje constituye el límite máximo permitido por la ley, pero no obliga a todas las propiedades horizontales a cobrar exactamente un 20%.
Para determinar el porcentaje aplicable debe revisarse, entre otros aspectos:
- El Reglamento de Copropiedad.
- Las decisiones válidamente adoptadas por el PH.
- Las políticas de cobro existentes.
- La correcta aplicación de criterios uniformes entre propietarios.
La administración no debería establecer arbitrariamente porcentajes diferentes para propietarios que se encuentren en circunstancias equivalentes.
¿Desde cuándo puede aplicarse el recargo?
El recargo procede después de la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para pagar la cuota.
Cuando el Reglamento no establece una fecha específica, la Ley 284 contempla como referencia el último día del mes.
¿Sobre qué monto se calcula el 20%?
El recargo se calcula sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar.
Por ejemplo:
| Concepto | Monto |
| Cuota vencida | B/.500.00 |
| Recargo máximo (20%) | B/.100.00 |
| Total | B/.600.00 |
Esto no significa que puedan agregarse automáticamente intereses, honorarios, gastos administrativos, multas u otros conceptos. Cada cargo adicional debe contar con su propio fundamento.
Recargo e intereses: ¿son lo mismo?
No. El recargo contemplado por la Ley 284 es una consecuencia económica específica derivada del pago tardío de las cuotas comunes.
Los intereses, multas, honorarios y otros cargos son conceptos distintos y no quedan automáticamente autorizados por la existencia del recargo.
Por ello, antes de incorporarlos al saldo de un propietario, debe verificarse su fundamento legal, reglamentario o contractual.
¿Puede un PH suspender servicios a un propietario moroso?
Sí, pero únicamente bajo las condiciones y dentro de los límites establecidos por la Ley 284.
El artículo 28 permite restringir el uso de determinadas áreas comunes recreativas y ciertos servicios comunes cuando hayan transcurrido dos meses o más desde el vencimiento de la obligación de pago.
Entre los servicios que pueden estar sujetos a estas medidas se encuentran:
- Gas, cuando sea un servicio común.
- Internet o televisión por cable, cuando sean servicios comunes.
- Portero eléctrico.
- Uso de elevadores.
- Aseo.
- Otros servicios comunes cuyo suministro dependa del aporte de las cuotas.
¿Puede suspenderse el agua por falta de pago?
No. La Ley 284 prohíbe expresamente suspender el servicio de agua.
La administración tampoco debería asumir que puede cortar cualquier otro servicio por existir una deuda. Cuando un servicio no esté claramente contemplado dentro de las medidas permitidas, es recomendable realizar una revisión jurídica antes de actuar.
¿Qué otras restricciones pueden aplicarse por morosidad?
Dependiendo de las circunstancias y del cumplimiento de los requisitos legales, la Ley 284 contempla otras medidas, entre ellas:
- Restricciones relacionadas con determinados servicios de vigilancia, correspondencia o portería.
- Restricciones vinculadas con permisos para materiales y remodelaciones.
- Limitación del ingreso mediante controles remotos u otros mecanismos tecnológicos, manteniendo el acceso correspondiente.
- Restricción del acceso vehicular de determinadas visitas y proveedores no esenciales.
- Restricción del uso de áreas comunes recreativas.
La ley también contempla la posibilidad de anunciar determinados datos de la unidad morosa, pero esto debe realizarse dentro de los límites expresamente establecidos y sin divulgar indebidamente información personal.
Además, las medidas no pueden impedir el acceso de ambulancias, vehículos de emergencia o autoridades en los supuestos correspondientes.
¿Debe notificarse al propietario antes de aplicar una restricción?
El artículo 28 no establece un único formato de notificación aplicable a todas las medidas. Sin embargo, la Ley 284 reconoce expresamente el derecho al debido proceso.
Por ello, una gestión jurídicamente prudente debería permitir al propietario conocer la situación y plantear cualquier objeción relacionada con pagos, cálculos o cargos.
Una comunicación de cobro debería identificar, como mínimo:
- La unidad inmobiliaria.
- Los periodos vencidos.
- El desglose del saldo.
- El recargo aplicado y su cálculo.
- El fundamento de la medida.
- La restricción que se pretende aplicar.
- La fecha prevista para su aplicación.
- Un canal para presentar aclaraciones.
¿Quién puede decidir las medidas contra propietarios morosos?
La Ley 284 distribuye competencias entre diferentes órganos de la propiedad horizontal.
Asamblea de Propietarios
Es el máximo organismo del régimen y puede adoptar decisiones generales dentro de las facultades reconocidas por la ley y el Reglamento de Copropiedad.
Junta Directiva
Debe cumplir y hacer cumplir las decisiones correspondientes y cuenta con facultades relacionadas con la gestión de cuotas, contratación de asesoría jurídica y autorización de determinadas actuaciones de cobro.
La Junta Directiva no está facultada para exonerar cuotas, recargos, multas o cuotas extraordinarias.
Administrador
El administrador recauda cuotas, mantiene registros financieros y ejecuta las funciones que le corresponden bajo la supervisión de la Junta Directiva.
Sin embargo, no debería crear unilateralmente nuevas sanciones ni aplicar políticas que excedan sus facultades.
¿Qué derechos mantiene un propietario moroso?
Tener una deuda con la propiedad horizontal no elimina todos los derechos del propietario.
Entre otras situaciones, un propietario puede cuestionar una medida cuando existan:
- Pagos realizados que no hayan sido registrados.
- Errores en el estado de cuenta.
- Recargos incorrectamente calculados.
- Cuotas extraordinarias sin la aprobación correspondiente.
- Cargos sin fundamento.
- Restricciones aplicadas antes de cumplirse el periodo legal.
- Decisiones adoptadas por un órgano sin competencia.
- Restricciones que excedan lo permitido por la legislación.
Una objeción no elimina automáticamente la deuda, pero puede hacer necesaria la revisión del saldo y de la legalidad de la medida aplicada.
¿Cómo debe documentarse la gestión de cobro?
La documentación es fundamental para proteger tanto la posición financiera como jurídica del PH.
Para cada unidad morosa resulta conveniente conservar:
- Estados de cuenta.
- Comprobantes de pagos y abonos.
- Comunicaciones y requerimientos.
- Constancias de entrega o notificación.
- Reglamento de Copropiedad.
- Actas relevantes de Asamblea o Junta Directiva.
- Aprobaciones de cuotas extraordinarias.
- Acuerdos de pago.
- Cálculos de recargos.
- Evidencia de las medidas adoptadas.
¿Se puede demandar judicialmente a un propietario moroso?
Sí.
Cuando la gestión extrajudicial no permite recuperar la deuda, puede evaluarse el cobro judicial.
El artículo 28 de la Ley 284 contempla la posibilidad de iniciar un proceso ejecutivo a partir de dos cuotas consecutivas impagadas.